FR 
EN 
PT 
DE 
ES 
IT 
ZH 
RU 
L'arrêt de la Cour suprême suscite des inquiétudes sur le marché de l'immobilier
Perte de biens due à la dette du propriétaire précédent
Imaginez que vous perdiez votre propriété à cause d'une dette contractée par l'ancien propriétaire. Cette situation est devenue une véritable préoccupation au Brésil en raison d'une décision récente de la Cour supérieure de justice (STJ), qui a augmenté le risque de conflits juridiques et provoque des répercussions étendues sur le marché immobilier.
La décision du STJ permet au propriétaire actuel d'un bien immobilier d'être lésé si un propriétaire précédent avait une dette inscrite dans le registre des dettes actives, même si cette dette a été contractée des années après la vente du bien immobilier.
Même les immeubles nouvellement construits ne sont pas à l'abri de ce piège. Si un promoteur immobilier est inscrit au registre des dettes actives en raison de dettes contractées pendant la phase de construction, la charge peut être transférée à l'acheteur du logement.
La décision sur la dette active des anciens propriétaires est déjà source de maux de tête :
Les représentants du marché de l'immobilier ont exprimé leur appréhension face à la décision du STJ, estimant qu'elle crée une incertitude juridique, étant donné qu'une propriété peut avoir changé de mains plusieurs fois avant d'être acquise.
L'avocat Marcos Otto Hanauer, du cabinet Magalhães e Hanauer Advogados Associados à Joinville (SC), raconte l'issue d'une affaire similaire à celle jugée par le STJ en mai dernier.
"L'affaire concerne un bien vendu en 2018 à Santa Catarina, dans la ville de Presidente Getúlio, alors que la demande de saisie émane de la ville d'Iraí, dans le Rio Grande do Sul. En d'autres termes, la dette provient d'un autre État", explique M. Hanauer.
le caractère dramatique de la situation
L'avocat estime que ces questions transnationales peuvent entraîner une bureaucratie importante. "Cela exacerbe la nature dramatique de la situation, car nous avons 27 unités fédératives. Si, pour chaque entreprise en activité, il est nécessaire de demander individuellement des certificats négatifs à chaque État, cela entraînera de nombreux désagréments. Si l'on considère que les acheteurs doivent se donner tant de mal pour obtenir des certificats négatifs de tous les États, ils devront également le faire pour toutes les municipalités du Brésil, soit environ 5 600 au total.
En plus de souligner la bonne foi du client dans la transaction, M. Hanauer estime qu'il est impossible d'exiger de l'acheteur d'un bien immobilier qu'il effectue une recherche de certificats négatifs dans tous les États de la fédération. "Les États, les municipalités et le gouvernement fédéral devraient être responsables de la création d'un système facilitant cette consultation", conclut-il.
Un expert recommande de redoubler de prudence dans les négociations immobilières :
En pratique, que peut-on faire pour réduire les risques ? Le point de départ est de prêter une attention particulière à l'historique de la propriété, en exigeant des certificats négatifs de tous les propriétaires précédents figurant dans le registre de la propriété - et même de l'entreprise de construction impliquée, le cas échéant.
Pour effectuer une transaction en toute sécurité, dans les cas où un ancien propriétaire a une dette inscrite au registre du gouvernement, il est nécessaire de contacter le débiteur pour régulariser les dettes. Le problème se pose lorsque le débiteur ne règle pas la dette, ce qui entraîne un effet domino de recouvrements et, dans le pire des cas, la perte de la propriété.
Diego Gama, avocat spécialisé en droit immobilier et secrétaire-directeur de Creci-DF, explique que la décision du STJ se fonde sur l'article 185 du code fiscal, modifié par la loi complémentaire 118/2005.
L'article se lit comme suit : "L'aliénation ou l'affectation d'un bien ou d'un revenu, ou le commencement de celle-ci, par un contribuable débiteur du Trésor public pour une créance fiscale dûment inscrite comme dette active, est présumée frauduleuse". En d'autres termes, le pouvoir judiciaire présume la mauvaise foi du vendeur et de l'acheteur, en considérant comme frauduleux tous les transferts de propriété effectués depuis 2005 par des propriétaires ayant des dettes préexistantes.
"Bien que la loi 118/2005 soit en vigueur depuis 18 ans, son applicabilité et son interprétation juridique ont varié au fil des ans, en particulier dans les tribunaux régionaux. Par conséquent, tant qu'il n'y a pas de modification législative, je recommande toujours d'obtenir tous les certificats. S'ils sont positifs, des mesures doivent être prises pour s'assurer que le débiteur garantit la dette et/ou régularise les dettes répertoriées comme actives", conseille M. Gama.
"Même si la décision permet de renoncer aux certificats, une analyse des risques doit être effectuée. La décision de renoncer aux certificats doit être consciente et non induite. L'acheteur doit comprendre que la transaction est sécurisée. Bien entendu, il est possible d'effectuer des transactions dans des cas où la liste des dettes est active, mais les précautions nécessaires doivent être prises. Il convient de noter que le STJ établit la bonne foi lorsque le débiteur offre des garanties supplémentaires en plus du bien aliéné, c'est-à-dire lorsqu'il n'épuise pas son patrimoine en effectuant le transfert", ajoute l'avocat.
Tags : #ransformateur #CUPOLA #diego gama 1TP5Droit immobilier 1TP5Dette 1TP5Dette active 1TP5Fraude #Imobi Report 1TP5Marché immobilier #attachement #STJ
Source : https://imobireport.com.br/perda-de-imovel-por-divida-do-antigo-dono-decisao-do-stj-inquieta-o-mercado/
Prenez contact avec nous et nous vous aiderons dès aujourd'hui.
Nos experts et développeurs seraient ravis d'apporter leur expertise et leurs idées et de vous aider aujourd'hui.