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La sentenza della Corte Suprema suscita preoccupazioni nel mercato immobiliare
Perdita della proprietà a causa del debito del proprietario precedente
Immagini di perdere la sua proprietà a causa di un debito contratto dal precedente proprietario. Questa situazione è diventata una vera preoccupazione in Brasile a causa di una recente decisione della Corte Superiore di Giustizia (STJ), che ha aumentato il rischio di conflitti legali e sta causando ampie ripercussioni sul mercato immobiliare.
La decisione dell'STJ consente all'attuale proprietario di un immobile di essere danneggiato se un precedente proprietario aveva un debito elencato nel registro dei debiti attivi, anche se si è verificato anni dopo la vendita dell'immobile.
Nemmeno le proprietà di nuova costruzione sono esenti dal cadere in questa trappola. Se un promotore immobiliare è iscritto nel registro dei debiti attivi a causa di debiti contratti durante la fase di costruzione, l'onere può essere trasferito all'acquirente dell'unità.
La decisione sul debito attivo degli ex proprietari sta già causando problemi:
I rappresentanti del mercato immobiliare hanno espresso apprensione per la decisione dell'STJ, affermando che crea incertezza giuridica, dato che una proprietà può essere passata di mano più volte prima di essere acquistata.
L'avvocato Marcos Otto Hanauer, dello studio legale Magalhães e Hanauer Advogados Associados di Joinville (SC), racconta l'esito di un caso simile a quello deciso dal STJ lo scorso maggio.
"Il caso riguarda un immobile venduto nel 2018 a Santa Catarina, nella città di Presidente Getúlio, mentre la richiesta di pignoramento proviene dalla città di Iraí, nel Rio Grande do Sul. In altre parole, il debito proviene da un altro Stato", spiega Hanauer.
la drammaticità della situazione
L'avvocato ritiene che tali questioni interstatali possano portare a una notevole burocrazia. "Questo aggrava la drammaticità della situazione, dato che abbiamo 27 unità federative. Se, per ogni attività in corso, diventa necessario richiedere individualmente i certificati negativi di ogni Stato, ciò causerà grandi disagi. Se consideriamo che gli acquirenti devono fare tanta strada, ottenendo certificati negativi da tutti gli Stati, dovranno farlo anche per tutti i Comuni del Brasile, circa 5.600 in totale".
Oltre a sottolineare la buona fede del cliente nella transazione, Hanauer ritiene impossibile chiedere all'acquirente di un immobile di effettuare una ricerca di certificati negativi in tutti gli Stati della federazione. "Gli Stati, i Comuni e il Governo federale dovrebbero essere responsabili della creazione di un sistema che faciliti questa consultazione", conclude.
L'esperto raccomanda una maggiore cautela nelle trattative immobiliari:
In pratica, cosa si può fare per ridurre i rischi? Il punto di partenza è prestare molta attenzione alla storia di proprietà dell'immobile, richiedendo certificati negativi a tutti i precedenti proprietari elencati nel registro dell'immobile - anche all'impresa di costruzione coinvolta, se del caso.
Per condurre una transazione sicura, nei casi in cui un precedente proprietario abbia un debito iscritto nel registro dello Stato, è necessario contattare il debitore per regolarizzare i debiti. Il problema sorge quando il debitore non affronta il debito, provocando un effetto domino di riscossioni e, nel peggiore dei casi, la perdita dell'immobile.
Diego Gama, avvocato specializzato in diritto immobiliare e segretario-direttore di Creci-DF, spiega che la decisione dell'STJ si basa sull'Articolo 185 del Codice Fiscale, modificato dalla Legge complementare 118/2005.
L'articolo recita come segue: "L'alienazione o l'imposizione di beni o redditi, o il loro inizio, da parte di un contribuente indebitato con il Tesoro pubblico per un credito fiscale debitamente iscritto come debito attivo, si presume fraudolenta". In altre parole, la magistratura presume la malafede sia del venditore che dell'acquirente, considerando fraudolenti tutti i trasferimenti di proprietà effettuati dal 2005 da proprietari con debiti preesistenti.
"Sebbene la promulgazione della LC 118/2005 sia in vigore da 18 anni, la sua applicabilità e la sua interpretazione legale sono variate nel corso degli anni, soprattutto nei Tribunali Regionali. Pertanto, fino a quando non ci sarà una modifica legislativa, raccomando sempre di ottenere tutti i certificati. Se sono positivi, è necessario adottare misure per assicurarsi che il debitore garantisca il debito e/o regolarizzi i debiti elencati come attivi", consiglia Gama.
"Anche se la decisione consente la rinuncia ai certificati, deve essere condotta un'analisi dei rischi. La decisione di rinunciare ai certificati deve essere consapevole e non indotta. L'acquirente deve capire che la transazione è sicura. Naturalmente, è possibile condurre transazioni in casi che coinvolgono liste di debito attive, ma è necessario prendere le precauzioni necessarie. Vale la pena notare che l'STJ stabilisce la buona fede quando il debitore offre garanzie aggiuntive rispetto alla proprietà alienata, ossia quando non esaurisce il proprio patrimonio con il trasferimento", aggiunge l'avvocato.
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Fonte: https://imobireport.com.br/perda-de-imovel-por-divida-do-antigo-dono-decisao-do-stj-inquieta-o-mercado/
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