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Decisão da Suprema Corte gera preocupações no mercado imobiliário
Perda de propriedade devido à dívida do proprietário anterior
Imagine perder seu imóvel por causa de uma dívida contraída pelo antigo proprietário. Essa situação tornou-se uma preocupação real no Brasil devido a uma decisão recente do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que aumentou o risco de conflitos judiciais e está causando repercussões generalizadas no mercado imobiliário.
A decisão do STJ permite que o atual proprietário de um imóvel seja prejudicado se algum proprietário anterior tiver um débito inscrito no cadastro de dívida ativa, mesmo que isso tenha ocorrido anos após a venda do imóvel.
Nem mesmo as propriedades recém-construídas estão isentas de cair nessa armadilha. Se uma incorporadora estiver listada no registro de dívida ativa devido a dívidas contraídas durante a fase de construção, o ônus pode ser transferido para o comprador da unidade.
Decisão sobre dívida ativa de antigos proprietários já está causando dor de cabeça:
Representantes do mercado imobiliário manifestaram apreensão com a decisão do STJ, afirmando que ela gera insegurança jurídica, uma vez que um imóvel pode ter mudado de mãos várias vezes antes de ser adquirido.
O advogado Marcos Otto Hanauer, do escritório Magalhães e Hanauer Advogados Associados, de Joinville (SC), relata o desfecho de um caso semelhante ao julgado pelo STJ em maio passado.
"O caso envolve um imóvel que foi vendido em 2018 em Santa Catarina, na cidade de Presidente Getúlio, enquanto o pedido de penhora tem origem na cidade de Iraí, no Rio Grande do Sul. Em outras palavras, a dívida vem de outro estado", explica Hanauer.
natureza dramática da situação
O advogado acredita que essas questões entre estados podem levar a uma burocracia significativa. "Isso agrava a dramaticidade da situação, pois temos 27 unidades federativas. Se, para cada negócio em andamento, for necessário buscar individualmente certidões negativas de cada estado, isso causará grandes transtornos. Se considerarmos que os compradores têm que se esforçar tanto, obtendo certidões negativas de todos os estados, eles também terão que fazê-lo para todos os municípios do Brasil, cerca de 5.600 no total."
Além de enfatizar a boa-fé do cliente na transação, Hanauer considera impossível exigir que o comprador de um imóvel realize uma pesquisa de certidões negativas em todos os estados da federação. "Os estados, municípios e o governo federal devem ser responsáveis pela criação de um sistema que facilite essa consulta", conclui.
Especialista recomenda cautela extra em negociações imobiliárias:
Na prática, o que pode ser feito para reduzir os riscos? O ponto de partida é prestar muita atenção ao histórico de propriedade do imóvel, exigindo certidões negativas de todos os proprietários anteriores listados no registro do imóvel - até mesmo da empresa de construção envolvida, se for o caso.
Para realizar uma transação segura, nos casos em que um proprietário anterior tem uma dívida listada no registro do governo, é necessário entrar em contato com o devedor para regularizar os débitos. O problema surge quando o devedor deixa de tratar da dívida, levando a um efeito dominó de cobranças e, na pior das hipóteses, à perda da propriedade.
Diego Gama, advogado especialista em direito imobiliário e diretor-secretário do Creci-DF, explica que a decisão do STJ se baseia no artigo 185 do Código Tributário, modificado pela Lei Complementar 118/2005.
O artigo diz o seguinte: "Presume-se fraudulenta a alienação ou oneração de bens ou rendas, ou seu começo, por sujeito passivo em débito com a Fazenda Pública por crédito tributário regularmente inscrito em dívida ativa". Em outras palavras, o Judiciário presume a má-fé tanto do vendedor quanto do comprador, considerando fraudulentas todas as transferências de propriedade feitas desde 2005 por proprietários com dívidas pré-existentes.
"Embora a LC 118/2005 esteja em vigor há 18 anos, sua aplicabilidade e interpretação legal têm variado ao longo dos anos, especialmente nos Tribunais Regionais. Portanto, até que haja uma modificação legislativa, sempre recomendo a obtenção de todas as certidões. Caso sejam positivas, devem ser tomadas medidas para que o devedor garanta a dívida e/ou regularize os débitos inscritos em dívida ativa", aconselha Gama.
"Mesmo que a decisão permita a dispensa de certificados, deve ser realizada uma análise de risco. A decisão de dispensá-los deve ser consciente e não induzida. O comprador precisa entender que a transação é segura. É claro que é possível realizar transações em casos que envolvam inscrição em dívida ativa, mas é preciso tomar as precauções necessárias. Vale ressaltar que o STJ considera a boa-fé quando o devedor oferece garantias adicionais além do bem alienado, ou seja, quando não esgota seu patrimônio com a transferência", acrescenta o advogado.
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Fonte: https://imobireport.com.br/perda-de-imovel-por-divida-do-antigo-dono-decisao-do-stj-inquieta-o-mercado/
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