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最高法院裁决引发房地产市场担忧
因前业主债务造成的财产损失
想象一下，由于前房主欠债而失去房产的情景。由于巴西高等法院（STJ）最近做出的一项裁决，这种情况在巴西已成为一个现实问题，该裁决增加了法律冲突的风险，并对房地产市场造成了广泛影响。
STJ 的裁决允许房产的现任所有者在任何前任所有者的债务被列入有效债务登记册的情况下受到不利影响，即使该债务发生在房产出售多年之后。
即使是新建的房产也难逃此劫。如果房地产开发商因在施工阶段欠下债务而被列入有效债务登记册，那么这个负担就会转嫁给单位的买方。
关于前业主所欠债务的决定已经令人头疼：
房地产市场的代表们对 STJ 的决定表示担忧，认为这造成了法律上的不确定性，因为房产在被收购之前可能已经多次易手。
南卡罗来纳州儒安维尔 Magalhães e Hanauer Advogados Associados 律师事务所的马科斯-奥托-哈瑙尔（Marcos Otto Hanauer）律师讲述了一起与南卡罗来纳州法院去年 5 月裁决的案件类似的案件的结果。
"本案涉及的房产于 2018 年在圣卡塔琳娜州热图利奥总统市售出，而扣押请求则来自南里奥格兰德州伊拉伊市。换句话说，债务来自另一个州。
戏剧性
该律师认为，这种跨州问题会导致严重的官僚主义。"由于我们有 27 个联邦单位，这加剧了情况的戏剧性。如果每项正在进行的业务都需要单独向每个州申请负面证书，将会造成极大的不便。如果我们考虑到买方必须如此大费周章地从所有州获得否定证明，那么他们还必须为巴西所有市镇（共约 5600 个市镇）获得否定证明。
除了强调客户在交易中的诚信之外，Hanauer 还认为不可能要求购房者在联邦所有州都进行负面证书的查询。"他总结道："各州、市镇和联邦政府应负责建立一个系统，为这种咨询提供便利。
专家建议在房地产谈判中格外谨慎：
在实践中，如何降低风险？首先要密切关注房产的所有权历史，要求房产登记册中列出的所有前任所有人出具否定证明，甚至包括相关的建筑公司（如果适用）。
为确保交易安全，如果前任所有人在政府登记处有债务，则有必要与债务人联系以规范债务。如果债务人未能解决债务问题，问题就会出现，这将导致多米诺骨牌式的追债效应，最坏的情况是失去房产。
Creci-DF 的秘书主任、房地产法专业律师 Diego Gama 解释说，STJ 的裁决是根据经第 118/2005 号补充法修改的《税法》第 185 条做出的。
该条内容如下"因正式登记为有效债务而欠国库税款的纳税人转让或抵押财产或收入，或开始转让或抵押财产或收入，应推定为欺诈行为"。换句话说，司法机构假定买卖双方都不诚实，认为自 2005 年以来，所有欠债业主进行的财产转让都具有欺诈性。
"尽管第 118/2005 号法律已生效 18 年，但多年来其适用性和法律解释却各不相同，特别是在地区法院。因此，在立法修改之前，我始终建议获得所有证书。如果证明是肯定的，则应采取措施确保债务人为债务提供担保和/或将列为有效的债务规范化，"加马建议道。
"即使决定允许放弃证书，也必须进行风险分析。放弃证书的决定应该是有意识的，而不是诱导性的。买方需要了解交易是安全的。当然，在涉及活跃债务清单的情况下也可以进行交易，但必须采取必要的预防措施。值得注意的是，当债务人提供除转让财产以外的额外担保时，即当债务人未因转让而耗尽其资产时，STJ 将确定其为善意，"律师补充道。
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来源：https://imobireport.com.br/perda-de-imovel-por-divida-do-antigo-dono-decisao-do-stj-inquieta-o-mercado/
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